Ouvrir un camping, c'est un projet de rêve qui peut vite se transformer en casse-tête si vous partez sans méthode. Entre le choix du concept, les règles d'urbanisme, les autorisations, le budget et l'organisation du quotidien (surtout en haute saison), mieux vaut avancer dans le bon ordre.
Dans ce guide, nous vous détaillons une feuille de route en 6 étapes pour passer de l'idée au terrain, puis du terrain à un camping rentable. Et tout cela, sans vous perdre dans les détails inutiles.
1. Définir son projet : quel type de camping ouvrir ?
Avant de chercher un terrain, posez cette question : qui voulez-vous accueillir et pourquoi votre camping plutôt qu'un autre ? Votre concept conditionnera tout le reste : le niveau d'investissement, les autorisations nécessaires, les équipements, le personnel et même votre stratégie commerciale. Pour vous inspirer, voici les 4 modèles les plus fréquents et leurs caractéristiques.
Le camping traditionnel : famille, volume et gestion à la chaîne
C'est le modèle le plus répandu où vous accueillez principalement des familles. Vous disposez d'un accueil, d'emplacements nus (tentes, caravanes), quelques locatifs (mobil-homes, chalets), des sanitaires, parfois une piscine et des services (snack, animations).
Avantage : La demande est large, surtout dans les zones touristiques bien établies.
Contrepartie : La gestion est très opérationnelle avec les pics d'arrivées/départs, le ménage, la maintenance, les réclamations et une organisation pour tenir sur plusieurs mois de haute saison.
Le glamping et l'insolite : moins de volume, plus d'exigence
Ici, vous vendez une expérience : Cabane, bulle, yourte, tente lodge… Votre imagination est votre seule limite. Le client recherche un séjour d'exception, avec un niveau de confort supérieur. Souvent, ce modèle attire une clientèle plus jeune, sensible à l'esthétique, aux avis en ligne et aux lieux instagrammables.
Avantage : Le panier moyen est généralement plus élevé, avec une marge potentiellement plus confortable (30 à 40%) si votre positionnement est clair et votre taux d'occupation bien piloté. L'investissement peut aussi être plus ciblé : vous pouvez démarrer avec peu d'unités, tester, puis monter en charge.
Contrepartie : L'exigence est de rigueur. La propreté doit être irréprochable, l'expérience fluide et la réactivité au top surtout dans le haut de gamme. Côté commercialisation, vous devez investir : photos, site, plateformes, avis… C'est ce qui fera votre réputation et votre remplissage.
Le camping à la ferme : un format micro très encadré
Le camping à la ferme ressemble à une porte d'entrée accessible… Mais il faut bien comprendre ce que ça implique. Ce modèle complémentaire est souvent adossé à une exploitation agricole. La promesse est simple : nature, authenticité, accueil humain et parfois vente de produits locaux.
Avantage : Vous pouvez lancer un projet plus progressivement, avec des investissements maîtrisés. C'est aussi un format qui colle bien aux tendances actuelles (tourisme local, recherche de calme, circuits courts).
Contrepartie : La réglementation limite fortement la capacité de votre camping avec 6 emplacements maximum ou 20 personnes. Si votre ambition est d'ajouter des locatifs, des équipements ou de grossir vite, vous changez rapidement d'échelle… et donc de règles, d'autorisations et d'investissements.
Le Parc résidentiel de Loisirs : une logique plus résidentielle
Le Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) est souvent mis dans le même panier que le camping, mais son modèle est différent. C'est une sorte de zone résidentielle avec des parcelles, des hébergements de loisirs (mobil-homes, chalets, HLL), et des séjours plus longs. L'exploitation, les revenus et les contraintes n'ont donc rien à voir avec un camping traditionnel orienté rotation rapide.
Avantage : Une clientèle souvent plus stable, avec une forme de prévisibilité sur l'occupation. Le modèle économique peut être intéressant si vous cherchez une activité moins dépendante des arrivées/départs quotidiens en haute saison.
Contrepartie : C'est un cadre plus spécifique, plus lourd, avec des décisions structurantes à prendre dès le départ (type d'installations, positionnement, gestion des emplacements).
2. Terrain et réglementation : les critères clés pour s'implanter
C'est la section la plus critique de votre projet. Vous pouvez avoir le meilleur concept du monde, si le terrain n'est pas compatible, tout s'arrête. Avant de vous projeter, faites les choses dans l'ordre.
PLU et zonage
Premier réflexe : aller en mairie (ou consulter le site de la commune) pour vérifier le PLU (Plan Local d'Urbanisme). C'est lui qui fixe :
- les zones constructibles et non constructibles,
- les usages autorisés (tourisme, hébergement, agriculture…),
- les règles de hauteur, d'accès, de raccordement, de paysages, etc.
En général, vous croiserez des zones comme :
- U : zones déjà urbanisées (plus simple en théorie).
- AU : zones à urbaniser (possible, mais souvent conditionné).
- N : zones naturelles (le plus sensible, restrictions fréquentes).
Dans les faits, la mairie est l'acteur décisif. C'est elle qui instruit ou pilote l'instruction, et qui vous dira si votre projet est réaliste sur le terrain où vous souhaitez construire. C'est également ce qui évite de signer un terrain sur un coup de cœur qui serait juridiquement inexploitable.
Permis d'aménager vs déclaration
Ce n'est pas la taille du camping qui rendra vos démarches plus ou moins complexes. En réalité, ce qui déclenche la bonne procédure, c'est votre capacité d'accueil et le type d'aménagements que vous prévoyez.
Côté calendrier, comptez en général 1 à 3 mois selon la procédure et les spécificités locales. Ces délais peuvent s'allonger si le dossier est complexe ou soumis à avis.
Ce seuil est un point de bascule. Il change votre planning d'ouverture, votre budget d'études, et votre niveau de risque administratif si vous devez attendre une autorisation avant de lancer des travaux ou de signer certaines dépenses.
Le piège du terrain non constructible
En faisant vos recherches, vous avez peut-être aperçu des histoires de terrain agricole, non constructible ou ouvert chez un particulier. Vous devez distinguer usage ponctuel et activité touristique. Un terrain non constructible est un terrain très encadré. Vous pouvez parfois y faire un accueil très limité, mais vous serez bloqué pour créer un vrai camping.
✅ Possible (dans certains cas) : un tout petit camping type camping à la ferme ou terrain déclaré avec 6 emplacements max ou 20 personnes, accueil simple et peu d'aménagements.
❌ Très souvent impossible sur du non constructible : un camping classique (mobil-homes, chalets, sanitaires, piscine, réseaux, voirie) ou tout ce qui ressemble à une installation durable.
À partir du moment où vous installez des équipements et des hébergements dans la durée, vous aménagez un terrain, et ça demande un terrain compatible et des autorisations.
Si vous voulez ouvrir un camping avec locatifs et services, commencez par vérifier si le terrain peut légalement accueillir ce type de projet. Sinon, vous perdrez du temps et de l'argent dès le départ.
Normes obligatoires
Même avec le bon terrain et la bonne autorisation, vous devrez intégrer certaines contraintes dans votre projet. Les obligations varient selon votre modèle, mais les pré-requis classiques sont :
- l'accessibilité (dont PMR) : surtout dès que vous avez des équipements et que vous accueillez du public.
- les risques naturels : zones inondables, PPRI, contraintes environnementales et de drainage (souvent déterminant sur le foncier).
- Sécurité incendie et règles d'exploitation : affichages, consignes, règlement intérieur…
Ce sont des points qui impactent directement vos travaux, votre budget, votre délai d'ouverture et votre organisation.
3. Budget prévisionnel et rentabilité
Ouvrir un camping coûte cher. Vous financez un terrain, des réseaux, des équipements, une mise aux normes, une saison à absorber. Pour anticiper les mauvaises surprises, vous devez visualiser en amont les montants nécessaires, du démarrage du projet à l'exploitation quotidienne.
Un investissement initial de 200 000 € à plus d'1 million
Difficile de donner un chiffre unique. Un petit camping nature n'a rien à voir avec un camping avec locatifs, piscine et services. Mais pour poser un cadre réaliste, retenez qu'une mise de départ est rarement en dessous de 200 000 € et que vous pouvez vite dépasser le million si vous visez une structure complète.
Ce qui fait varier le budget, ce n'est pas seulement la taille du terrain. C'est surtout le niveau d'aménagement. Voici les grands postes à chiffrer avant de vous lancer :
Cette vue d'ensemble vous évite de surinvestir dans le superflu alors que les coûts invisibles (réseaux, normes, terrassements) sont ceux qui impactent le plus votre facture.
Un modèle économique rentable, mais saisonnier
Un camping peut être rentable, mais il faut intégrer une réalité dès le départ : vous gagnez votre année en quelques mois. Et cette saisonnalité fait toute la différence entre un projet viable sur Excel et un projet qui tient la route dans la vraie vie. Vous pilotez 3 éléments :
- Le taux d'occupation : remplir, mais pas n'importe comment (les bons week-ends, les bonnes semaines, la bonne clientèle).
- Le prix moyen : emplacements nus vs locatifs, montée en gamme, services additionnels (snack, location, activités).
- Les charges : surtout celles qui s'emballent en haute saison (personnel, maintenance, énergie, prestataires).
Et c'est là que la saisonnalité change tout. Assurances, entretien, remboursements, investissements, frais fixes… Vos dépenses continuent quand la saison baisse. Votre chiffre d'affaires est alors très concentré autour de l'été, et parfois sur 3 à 4 mois. La trésorerie devient alors source d'inquiétude, et même un camping rentable sur l'année peut se retrouver en tension si :
- vous avez beaucoup de dépenses avant l'ouverture,
- votre saison démarre en retard (travaux, météo, autorisations),
- ou votre taux de remplissage n'est pas au rendez-vous dès les premières semaines.
Les aides et financements disponibles
Pour financer votre camping, vous combinez généralement plusieurs leviers :
- Apport personnel : souvent attendu à hauteur de 30 à 40% sur ce type de projet, surtout si les travaux et aménagements sont importants.
- Prêt bancaire : la base du montage. Plus votre dossier est concret (budget VRD, normes, trésorerie, scénario "mauvaise saison"), plus vous gagnez en crédibilité.
- Bpifrance : utile pour cadrer les démarches et identifier des dispositifs d'accompagnement / garantie selon votre situation et votre région.
- Aides locales : régions, départements, intercommunalités peuvent soutenir certains projets touristiques (notamment s'ils dynamisent le territoire ou intègrent une dimension durable).
- Crowdfunding : pertinent surtout pour le glamping / l'insolite, pour compléter l'apport et créer une communauté avant l'ouverture (ex : MiiMOSA).
Le financement vous sert pour l'ouverture, mais également à tenir la première saison (avec les retards possibles) sans mettre votre trésorerie à genoux.
Création vs reprise : avantages et inconvénients
Avant d'investir, vous aurez souvent un choix à faire : créer votre camping de zéro ou reprendre un site existant. Les deux peuvent fonctionner, mais les risques ne sont pas les mêmes :
4. Statuts juridiques et démarches administratives
Cette étape est moins attrayante que le choix du concept ou l'aménagement, mais elle est indispensable. Le bon statut juridique, les bonnes assurances et une vision claire des démarches vous évitent deux risques : vous retrouver bloqué administrativement ou vous exposer inutilement (financièrement et juridiquement) dès la première saison.
Le choix du statut juridique
Pour un camping, le statut juridique doit être compatible avec un investissement important, des salariés saisonniers, des risques d'exploitation, et parfois des associés. Dans la pratique, deux statuts reviennent le plus souvent : SARL et SAS.
La micro-entreprise, elle, est rarement adaptée : les plafonds de chiffre d'affaires et la structure même du régime s'adaptent difficilement à une activité qui implique des montants élevés, des charges, et une vraie organisation. Autrement dit, c'est possible sur le papier, et dans certains cas, mais peu cohérent dès que vous voulez créer un camping exploitable et rentable.
À retenir : si vous démarrez seul ou en famille, la SARL est souvent le choix simple et le plus sûr. Si vous prévoyez d'ouvrir le capital ou de structurer une gouvernance plus flexible, la SAS est souvent plus pertinente. Et si votre projet dépasse un format micro, la micro-entreprise devient vite un frein plutôt qu'un avantage.
Diplômes et formation : pas obligatoire, mais fortement recommandé
Bonne nouvelle, vous n'avez pas besoin d'un diplôme spécifique pour ouvrir un camping. En revanche, vous devez acquérir certaines compétences métier : la gestion, l'accueil, la commercialisation, la maintenance, le management saisonnier… Et être multitâche, surtout au début.
Si vous débutez dans le tourisme ou l'hôtellerie de plein air, une formation peut clairement vous faire gagner du temps (et éviter des erreurs coûteuses), notamment sur :
- la gestion d'exploitation (charges, saisonnalité, trésorerie),
- la réglementation et la sécurité,
- l'expérience client et la commercialisation (site, plateformes, avis),
- le management d'équipes saisonnières.
Les formations utiles :
- BTS Tourisme : une base solide sur l'accueil, la vente et l'environnement touristique.
- CQP (Certificat de Qualification Professionnelle) liés à l'hôtellerie / tourisme : formats plus terrain, orientés métier.
- Formations courtes en gestion d'un hébergement touristique / hôtellerie de plein air souvent proposées par des organismes régionaux ou des réseaux professionnels.
Si vous avez déjà une expérience en hôtellerie-restauration ou en gestion d'un lieu touristique, vous pouvez apprendre sur le terrain. Sinon, une formation ciblée est souvent l'investissement le plus rentable avant même les travaux.
Assurances
Un camping, c'est un lieu ouvert au public, avec des infrastructures, des équipements et beaucoup de passage. Donc forcément, le risque zéro n'existe pas. L'objectif des assurances est de vous éviter qu'un incident vous coûte une saison entière.
Les deux indispensables à avoir en tête :
- La Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) : Elle vous couvre si un client, un prestataire ou un tiers subit un dommage lié à votre activité (accident, blessure, matériel abîmé, etc.). C'est la base.
- La garantie perte d'exploitation : C'est souvent la plus sous-estimée… alors que c'est potentiellement la plus critique. Si un sinistre (incendie, dégât des eaux, tempête, fermeture administrative, etc.) vous empêche d'exploiter en pleine saison, vous devrez réparer et survivre financièrement pendant l'arrêt. La perte d'exploitation vise précisément à compenser une partie de cette perte de chiffre d'affaires et de marge.
5. Aménagement et expérience client : comment faire la différence ?
Une fois le terrain validé et le budget posé, il reste à faire le plus important : donner envie aux personnes de venir séjourner dans votre camping. C'est l'aménagement et l'expérience client qui rendent votre lieu attractif. Vous devez investir dans ce qui se voit, se vit et se rentabilise.
Infrastructures rentables
On peut débattre de la déco, de la signalétique ou des animations… mais certains équipements ont un impact direct sur votre chiffre d'affaires. Deux postes reviennent systématiquement :
La piscine : Une étude sectorielle montre qu'en moyenne, un camping avec piscine affiche un tarif à l'emplacement 64% plus élevé qu'un camping non équipé. Autrement dit, c'est un investissement important, mais c'est aussi un des rares équipements qui vous permet d'augmenter le prix et de renforcer votre attractivité sur les comparateurs.
Les sanitaires : Même si les ratios varient selon votre catégorie et votre type de camping, vous devez raisonner en capacité réelle, surtout sur les pics d'été. À titre d'exemple, pour les aires naturelles, Atout France détaille des exigences progressives (ex : 1 douche jusqu'à 10 emplacements, 2 douches de 11 à 25, etc.).
Dimensionnez à l'usage plutôt qu'au minimum. Vous risqueriez d'impacter négativement l'expérience client et les avis qui en découlent.
Mix hébergements : emplacement nu vs locatif
Le mix de votre camping détermine votre prix moyen, votre charge de travail et votre rentabilité :
- Emplacements nus : simples, mais moins rémunérateurs. Ils coûtent moins cher à créer et à entretenir. En revanche, le panier moyen est plus bas et vous dépendez davantage du volume et de la météo.
- Locatifs : plus rentables, mais plus exigeants. Mobil-homes, chalets, lodges, insolites… ils demandent plus d'investissement et plus d'organisation (ménage, maintenance, linge, check-in/check-out). Cependant, ils permettent d'augmenter fortement le chiffre d'affaires.
- Mobil-home : un ROI souvent estimé entre 5 et 7 ans. Selon les scénarios (prix d'achat, semaines louées, emplacement, frais), certains repères évoquent un amortissement autour de 7 ans.
Plus vous mettez de locatifs, plus vous augmentez le prix moyen… mais plus vous augmentez aussi la charge opérationnelle. Le bon mix est celui que vous pouvez exploiter correctement en saison, sans dégrader l'expérience client (propreté, réactivité, maintenance).
Écologie et labels
L'écologie est un critère de choix pour une partie des voyageurs, et un vrai levier pour rendre votre promesse plus crédible.
Le label Clef Verte est l'un des plus connus dans l'hôtellerie de plein air. Il s'appuie sur une grille de critères (gestion de l'eau et de l'énergie, déchets, achats responsables, sensibilisation, cadre de vie…) avec des exigences obligatoires et une logique d'amélioration continue.
Ce que ça peut vous apporter :
- Une image plus différenciante et rassurante pour des clients sensibles au tourisme durable.
- Un cadre clair pour prioriser vos investissements utile quand vous ne pouvez pas tout faire tout de suite.
- Un coup de pouce sur certains dossiers d'aides, car certaines subventions demandent l'obtention d'un label environnemental (Clef Verte, Écolabel européen, etc.) à l'issue des travaux.
6. Commercialisation et gestion au quotidien
Vous pouvez avoir un beau camping et de bons équipements, sans stratégie pour remplir, ça ne décolle pas. Et même avec des réservations, tout se joue ensuite dans l'exécution. Dans cette partie, nous vous expliquons comment attirer des clients, organiser vos équipes, et quels outils utiliser pour piloter votre activité au quotidien.
Stratégie digitale
Si vous voulez remplir votre camping, vous devez être trouvable et rassurant. Et aujourd'hui, votre légitimité passe d'abord par le digital.
Même si vous passez par des plateformes, un site web est indispensable. Il crédibilise votre camping, donne les informations essentielles (accès, tarifs, équipements, règles) et il capte les clients qui vous ont découvert ailleurs et veulent vérifier avant de réserver.
Ensuite, vous devez trouver le bon équilibre entre 2 canaux :
- Les OTAs (Booking, Airbnb, etc.) qui apportent du volume, surtout au lancement ou en basse saison. Cependant, ces plateformes prennent une commission sur vos réservations et vous rendent dépendant pour remplir vos emplacements et logements.
- La vente directe (site, téléphone, réseaux, bouche-à-oreille) qui vous offre une meilleure marge et une relation client plus forte. Cette partie demande du temps et parfois un investissement financier si vous déléguez (SEO, contenus, avis, photos, campagnes, animation sociale).
Le personnel : recrutement saisonnier et organisation
Un camping est une activité très saisonnière. En haute saison vous devez recruter vite, former vite, et tenir l'exploitation sans dégrader l'expérience client.
Les métiers qui reviennent le plus souvent :
- Accueil / réception (check-in/check-out, demandes, encaissements)
- Ménage / propreté (locatifs, sanitaires, parties communes)
- Technique / maintenance (pannes, espaces verts, petits travaux)
- Animation / snack (si vous proposez ces services)
Pour vous donner un repère concret, voici un organigramme type en haute saison pour un camping d'environ 100 emplacements (à ajuster selon le nombre de locatifs et le niveau de services) :
- 1 responsable de camping / direction
- 1 à 2 personnes à l'accueil
- 2 à 4 personnes ménage / propreté (plus si beaucoup de locatifs)
- 1 technicien / agent de maintenance
- + renforts animation / snack / surveillance piscine si concerné
Quand les arrivées/départs s'enchaînent, que les extras changent chaque semaine et que les imprévus tombent tous les jours, la gestion du planning du personnel devient votre outil de pilotage. Avec Skello, vous pouvez :
- construire un planning clair pour chaque équipe (accueil, ménage, technique),
- ajuster rapidement selon le taux d'occupation et les pics,
- centraliser les absences et les remplacements,
- suivre les heures réellement travaillées,
- et fiabiliser les variables avant la paie.
Outils de gestion (PMS)
Quand les réservations s'accélèrent, vous risquez de passer vos journées à jongler entre planning papier, messages, tableaux Excel, paiements. Au final, vous perdez du temps sur l'essentiel, l'accueil et le terrain.
Le PMS (Property Management System) centralise généralement :
- Le planning des emplacements / locatifs,
- Les réservations (directes et via plateformes),
- La fiche client, la facturation, la tarification,
- et parfois un channel manager pour synchroniser les disponibilités.
Quelques exemples de solutions PMS utilisées dans l'hôtellerie de plein air :
- eSeason PMS (planning, réservations, gestion clients, tarification, facturation).
- Sequoiasoft (solutions de gestion et commercialisation dédiées aux campings).
Un PMS gère la partie séjour client. Pour la partie RH (planning du personnel, absences, suivi des heures, préparation de la paie), c'est là que Skello complète l'écosystème : vous pilotez vos équipes terrain avec la même rigueur que vos réservations.
FAQ
Quel budget pour ouvrir un petit camping ?
Pour un petit camping, comptez au minimum 200 000 à 250 000 €. Ce budget couvre rarement "juste le terrain" : il inclut aussi la viabilisation (VRD), une partie des équipements, la mise aux normes et un minimum de trésorerie pour tenir le démarrage.
Peut-on ouvrir un camping sur un terrain agricole ?
Oui, mais uniquement dans un cadre très limité. Sur un terrain agricole, la voie la plus courante est le format camping à la ferme / terrain déclaré, avec une capacité restreinte (6 emplacements max ou 20 personnes). Pour un camping plus grand avec locatifs et équipements, c'est généralement non, sauf cas très spécifique validé par le PLU et la mairie.
Quel est le salaire d'un gérant de camping ?
C'est très variable. Beaucoup de gérants se rémunèrent peu ou pas du tout au début, le temps d'absorber les investissements et de stabiliser l'activité. Une fois le camping bien lancé, on voit souvent des rémunérations autour de 25 000 à 50 000 € par an, selon la taille, le niveau de gamme et la rentabilité.
Faut-il un diplôme pour ouvrir un camping ?
Non, il n'y a pas d'obligation légale générale. En revanche, vous devez maîtriser des compétences clés : gestion, accueil, commercialisation, maintenance, management saisonnier. Si vous débutez, une formation ciblée peut vous éviter des erreurs coûteuses.
Quelle autorisation pour 6 emplacements ?
Dans le cadre d'un terrain de camping déclaré (format micro), jusqu'à 6 emplacements ou 20 personnes, la démarche est en général une déclaration en mairie. Au-delà, vous basculez sur un cadre plus lourd (souvent permis d'aménager).
